Gdy zaciągasz kredyt hipoteczny na nowe mieszkanie, dom lub inną nieruchomość, masz zwykle do wyboru dwa rodzaje rat: malejące i równe (inaczej stałe lub annuitetowe). Które są lepsze dla Ciebie? Najpierw wyjaśnimy czym różnią się te dwa rodzaje rat.
Przy ratach malejących, odsetki naliczane są równomiernie podczas całego okresu spłaty kredytu i zależą od tego ile zostało Ci kapitału do oddania. Cały zaciągany kredyt dzielony jest na liczbę rat, którą masz do spłacenia i w ten sposób wyliczana jest tzw. rata kapitałowa - czyli część raty, która oddaje pożyczony kapitał. Do tego bank dodaje odsetki od całości pozostałego na dany moment do spłacenia kredytu i tak powstaje wartość całej raty do zapłacenia. Wraz z upływem czasu spłacasz masz coraz mniej kapitału do oddania, dlatego odsetki są niższe. Cała rata jest także niższa.
Raty równe kredytu działają w inny sposób. Chodzi o to, aby każda kolejna rata, jak wynika z nazwy, była taka sama. Rata kapitałowa i odsetki zmieniają się podczas trwania kredytu. Na początku, gdy masz jeszcze dużo pieniędzy do oddania bankowi, odsetki stanowią prawie całość wysokości raty. Z biegiem czasu odsetki są niższe, bo masz już mniej kapitału do spłacenia. Aby całkowita rata pozostała równa, rośnie rata kapitałowa. Pod koniec trwania okresu kredytu spłacasz już prawie sam kapitał a odsetki stanowią małą część raty. W sumie w całym okresie kredytu wybierając raty równe zapłacisz więcej odsetek niż wybierając raty malejące.
Jeden rodzaj rat nie jest lepszy od drugiego we wszystkich przypadkach. Gdyby tak było, banki nie oferowałyby wyboru, gdyż nikt nie decydowałby się na gorszy sposób. To jakie raty powinieneś wybrać zależy od Twojej sytuacji i strategii finansowej.
Pierwszy wariant analizowania, które raty wybrać, zakłada, że zdecydowałeś się na jakiś okres kredytu. Powiedzmy, że jest to 40 lat.
Jeżeli wybierzesz raty malejące to w sumie zapłacisz mniej odsetek niż przy ratach równych. Pierwsza rata będzie za to wyższa niż przy wyborze wariantu z ratami równymi. Będziesz musiał mieć większą zdolność kredytową, aby otrzymać taki kredyt.
Wybierając raty równe i dobrze inwestując różnicę pomiędzy wysokością pierwszych rat malejących i rat równych, możesz zarobić tyle, że zwrócą Ci się z nadwyżką sumaryczne większe odsetki od kredytu. Jeżeli natomiast nie powiodą Ci się inwestycje, np. zapanuje zła sytuacja na giełdzie, stracisz na tej operacji. Porozmawiaj bezpłatnie z doradcą kredytowym, bo pomoże Ci dokonać właściwego wyboru.
Wybór pomiędzy ratami równymi i malejącymi można analizować inaczej. Załóżmy, że możesz przeznaczyć na spłatę kredytu miesięcznie jakąś konkretną kwotę. Jest Ci za to obojętnie na ile lat będzie kredyt. W takim przypadku zapłacisz sumarycznie mniej odsetek przy ratach równych 1000 zł na krótszy okres niż wybierając raty malejące, z pierwszą ratą 1000 zł, na więcej lat. Tutaj także możesz zastanawiać się czy lepiej spłacać więcej na miesiąc i płacić mniej odsetek czy zaryzykować, spłacać mniej i inwestować pieniądze. Spotkaj się z doradcą, który bezpłatnie pomoże Ci wybrać.
Kredyty hipoteczne - jak ocenić i porównać?
